当ブログ初登場のグランドメゾン上原レジデンス 外観も見るからに高級マンションという感じの筆者好みの低層レジデンスになります。
基礎情報は以下の通りです。
三井のリハウスのリンクはこちら
- 登場した時期：2020年12月下旬
- 物件名：グランドメゾン上原レジデンス
- 価格：15,980万円
- 駅徒歩：代々木上原駅徒歩7分、駒場東大前徒歩12分
- 階建：1階／地上3階 地下1階建
- 方角：南西
- 間取り：3LDK
- 専有面積：88.94㎡
- 居室割合：(16.1畳+3.4畳+5.0畳+5.0畳+8.0畳)*1.62/88.94=68%
- 坪単価：593万円
- 築年月：2014年12月
- 管理費：31,100円（月）
- 修繕積立金：37,400円（月）
間取り図は三井のリハウスさんのウェブサイトからの転載です。
所見
上原2丁目に位置する当マンション、80㎡超のゆとりある空間がいいですね。
リビングダイニングもガラス4枚分と十分で日商には恵まれています。
さらにテラスもそれなり面積があるので、テラスに出るのも気持ちいいのではないでしょうか。
各居室も全戸南西向きですし、日照もあるでしょう。
バスも1620タイプ、ダブルボウルとスキがない感じもよいです。
一階ですが、人通りが多いエリアではないので、筆者的にはさほど気にならないですね。
他方で、中住戸でありながら、廊下長め分は割り引いて考える必要がありそうです。
90㎡弱の3LDKではありますが、東端のベッドルーム以外は5畳とゆとりは感じれないかもしれません。
当マンション引き渡し時期が2021年5月中旬以降となっており、売り主側の何らかの都合がありそうです（転勤とか？）。
マンションレビューのウェブサイトを見る限り、同じ階、同じ専有面積で2019年6月にも売り出されているものの、レインズを見る限りは成約していなそうです（正確なことはわかりませんが）。
2019年当時は14,800万円で売り出していたものを今回は15,980万円と1,000万円以上値上げした価格となっています。
完全に推測ですが、引き渡し時期を21年5月としている以上、そこまでの期間で売り切ればいいという考えでしょうし、まずはチャレンジ価格で売り出して、売れなければ徐々に下げるという戦略でしょうか？
とはいえ、現状代々木上原周辺で売りに出ている同価格帯の以下の2物件に比べれば筆者的には現状の価格であっても魅力的だと感じており、多少の値引きはあっても大きな値下げをすることなく成約するのではないでしょうか。
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なお、19年の売り出し時は修繕積立金が13,300円だったものが、今回は37,400万円と3倍程度に上昇している点は非常に気になる点です。
