中古マンション購入体験記 中古マンションの検索方法

筆者が経験した中古マンションの購入体験記をブログにしました。今回は物件選定に関する下準備編です。
筆者の希望エリア、マンション、それらの情報入手方法についてブログにしています。

筆者はついに中古マンションを購入しました。
かるーい気持ちでマンション検索を始めてから概ね2年半、住んでいた賃貸マンションも気に入っていたことや、急ぎで引っ越しをしなければいけない理由もなかったことから延び延びになりました。
ただ、マンションを検索し続けることはとても楽しかったので、逆にマンションが決まってからロスを感じています笑

筆者は中古マンションを購入しましたが、中古マンションにこだわりがあったわけではなく、新築も同時並行で探していました。
新築マンションの方がキラキラしていて高揚感は間違いなく高いですが、昨今の東京の相場を考えるとなかなか庶民には手が届きにくい状況です。
おそらく筆者のように新築マンションと中古マンションを同時に検討している読者の方々は多くいると思いますので、このブログが同じような境遇の方々のマンション購入の一助となれば幸いです。

購入候補マンションの検討

筆者が考えていた購入候補物件について整理したいと思います。
まず、筆者の属性は以下の通りです。

  • 家族:筆者、妻、子供1人(将来的には増える可能性あり)。購入時は夫婦ともに30代、子供は乳児です。
  • 収入:(自分で言うのも変ですが)俗にいうパワーカップルです。ちなみに親からの贈与はなく全額夫婦のお金でかつ賃貸からの引っ越しですので、既存住戸の含み益もありません。
  • 予算:1.5億円以下
  • エリア:東京23区(詳細は後ほど説明します)

買うならマンションか戸建か

家を買うと決めたときにまず考えるところではないでしょうか。
戸建は高いのでは???という先入観があり、当初は検討対象外だったのですが、筆者の希望エリアの1つである自由が丘で「ファインコート自由が丘グレースプレミア」という物件の広告を見て、意外に手が届く価格だったので、内見にもいきました。

建売ということで安っぽいのかなとも思いましたが、(建売ですので完成物件を見れました)高級感があるとはいえないものの、少なくともみすぼらしい感じはしなかったです。
内見も半分社会勉強くらいな感じで行ったのですが、意外や意外、検討対象に入ってきて、妻と二人で急遽検討を始めました。

我々2人が考えた戸建の長所短所は以下の通りです。
※あくまで我々の長所短所であり、皆様に当てはまるものではありません。

戸建のメリット

  • 広い
  • 子供の足音等の騒音を気にしなくてよい
  • 駐車場がついてくる

戸建のデメリット

  • マンションと比較すると売りにくい
  • 今後10年くらいは広すぎる(部屋が多すぎる)。

一番大きなポイントはマンションと比較した場合の売りにくさで、この点を考慮して結局この物件の申し込みは断念しました。
建売住戸ですので、万人にとって悪くない間取り等になっているとは言え、それでもマンションと比較するとどうしても戸建は売りにくいでしょうし、売れたとしても資産価値はつきにくいと考えました。
もちろん定住目的ではありましたが、将来どうなるかわからないなかで、定住しかできないような状況にはなりたくないという気持ちが強かったです。

新築マンションか中古マンションか

マンションに決めたとしても、新築マンションにするのか中古マンションにするのかという問題があります。
新築はモデルルームをはじめととするセレモニーがふんだんに施されていて、否が応でもテンションが上がる中で検討を進められたり、やはりだれも住んでいない真新しいところに住めるという普遍の長所があります。
さらに中古の方が新築より割安なのは間違いないですが、一昔前に比べれば東京の中古マンションは新築マンション以上に値上がりしており、以前ほど中古マンションに割安感はないように感じます。

とはいえ中古マンションは完成した物件を実際に見ることができますし、新築マンションに比べれば一期一会ではあるものの、物件数は豊富という点に軍配が上がると考えました。
筆者としては新築マンションの方がよいものの、中古マンションでもよいというスタンスでしたので、新築マンションに限らず、中古マンションも含めて幅広く探すことにしました。

筆者の希望エリア

筆者は田舎出身で東京に地縁はありません。
就職して東京に来た人間ですので、東京といっても仕事が関係するところと自分が遊びに行くところくらいしかわかりません。
端的に言うと山手線周辺か、郊外の沿線の中でも比較的大きな駅(二子玉川、錦糸町、自由ヶ丘、中野、下北沢など)しかよくわかりません。
そして、家を買うとした場合に全く行ったことないところに住むのはさすがにリスクが高すぎるということもあり、郊外でも自由ヶ丘や二子玉川、下北沢より内側で検討を進めました。
また、妻の仕事や実家との関係から小田急沿線か東急東横線沿線沿いが望ましい状況で、ざっくりいうと東京の南西エリアが希望でした。
区で言うと、渋谷区、目黒区、世田谷区うい辺りです。

マンションのタイプ。タワマンかそれ以外か

マンションのタイプですが、ざっくりとタワマンか、非タワマンという選択肢があると思います。
筆者は高所恐怖症で高いところが苦手なことや、妻はビックコミュニティのマンションは嫌だということで、タワマンは除外して考えました。
非タワマンの中でも低層マンションに特に魅力を感じていて、必要条件ではないものの第1種低層住居地域がよいというは何となく考えていました。

これらを考えて代々木公園、代々木上原、下北沢などの小田急線沿線や、代官山~自由が丘周辺の東横線沿線を中心に物件を探すことにしました。

あとは新耐震基準のマンションであることは当然として、ディスポーザーは手放せないと考えていたため、ディスポーザーがついているマンションに限定しました。
ディスポーザー付ということで必然的に築年が2005年頃(?)以降に限定されることになりました。

中古マンションの探し方

新築マンションは雑誌のスーモを見ればよいので簡単です。いろんな方法があるのはは中古マンションです。
筆者はインターネットを中心的な手段として検索を始めました。
インターネットや書籍等では、探しているエリアの不動産屋に自分が探している物件を伝えると、優先的に情報をもらえる的なコメントもあり、地場の不動産屋を回ってその対応を取ろうかと考えたこともありました。
ただ、とある大手不動産仲介業の方から「2億円以下の物件はほぼ間違いなくインターネットに掲載される」という話を教えてもらい、その話に納得感があったため、あえてリアルな形の探索は不要だと思いました。
地場の不動産屋に行くことを否定するわけではなく、いくつもある地場の不動産屋巡りをすることは費用対効果が悪いのでは?と考えました。

具体的な検索手法としては、スーモ、三井、野村、三菱、東急、住不などの大手不動産仲介業者のウェブサイトで検索条件を入力し、検索条件に引っかかるマンションがネット上に登場した場合アラートメールが来るようにしました。
探し始めて2年半このメールを見るのが毎日の楽しみでした。毎日今日こそは希望の物件が登場してくれと願っていました。

網羅性を確保するためにスーモに登録するのは必須ですが、難点は夕方にメールが届くことです。
中古マンションは情報に気づいてからいち早く不動産屋に連絡を取る必要があるため、夕方だとスタートダッシュにどうしても遅れてしまいます。
この点、不動産仲介業者のメールシステムは朝メールが届くので遅れを取ることがありません。
特に筆者が登録した中では、三井、野村、東急リバブルは物件の登録数も多く、東京で物件を探すのであればこの3社には登録しておいた方がいいと思います。

これだけでなく、東急リバブル、野村等では具体的なマンション名でアラートメールが来る仕組みもあるため、これにも登録しました。
上述の筆者の条件を満たすマンションはさほど多くないため、このような対応も取って希望のマンションが登場した際に抜け漏れがないよう気を付けました。

不動産仲介業者からの紹介

インターネット以外の探し方について少し掘り下げてみます。
上記で地場のオフラインでの調査活動は費用対効果が乏しいという話をしましたが、2年半物件を探している中で連絡を取り合っていた不動産屋から私が希望するマンションで売却の話が浮上しているという話を数回もらったことがあります。
当然ネットに掲載される前段階での情報ですし、内見を優先的に手配できるという話ももらいました。

結果的に間取りや予算的なものや、そもそも売却話が破談になったりして紹介してもらった物件を買ったわけではないのですが、こういう事例もありますので、検討エリアやマンションが絞れている方などはオフラインでの情報収集についても積極的に取り組んでもよいと思います。

筆者が買ったマンションの検索

で、結局筆者はお目当てのマンションをどう見つけたのか?ですが、スーモで見つけました。
とある大手不動産仲介業者の専任媒介契約のマンションだったのですが、スーモからメールが来て、筆者が探していたマンションで、広さもドンピシャ、間取りも100点満点ではないものの許容範囲だったためその日のうちに担当者にメールをしました。

中古マンションの相場観の養い方

中古マンションの値段は一物一価です。
すべて一点物で、ウェブサイトに登場した値段が高いのか安いのか、自分で判断しなければならず、情報収集が大事です。
そして、自分の希望する条件のマンションが登場したら素早く意思決定をしないとすぐに売り切れてしまう可能性もあるため、常日頃から情報収集をして相場観を養っていく必要があります。

情報収集といっても大したものではなく、いまやウェブサイトで無料で情報収集することが可能ですので、以下筆者が使用しているウェブサイトを2つ紹介します。

マンションレビュー

リンクはこちら

マンションレビューのサイトでは、会員登録(無料)をすることで中古マンションを物件単位で過去の売り出し情報が確認できます。
筆者の有力候補だったプラウド自由が丘を例にとるとこのような形です。

 

 

所在階、販売価格などが一目でわかる大変優れたウェブサイトになっています。
留意点としてはここでの販売価格はあくまで売り出し価格であり、この金額で成約したわけではないということです。
とはいえ、売り出し価格と販売価格に大きな乖離はないでしょから、相場観をつかむという意味では、自分が希望する物件名が決まっている方はマンションレビューのウェブサイトを確認することをお勧めします。

レインズマーケットインフォメーション

リンクはこちら

レインズは不動産流通機構が運営管理している情報システムです。
こちらのサイトではマンションレビューのサイトとは異なり実際の成約データ取引金額を確認できるという長所があります。
他方で、マンション名はわからないため、マンションのグレードの高低により、価格がブレる可能性があることは留意が必要です(例えば同じ地域築年数でも当然グレードの高いマンションの方が坪単価は高いです)。
例えば渋谷区大山町でソートをした場合の結果はこちらです。


こちらの通り、物件名の記載はないものの、物件が少ないエリアでは築年等から推測が付きます。

まとめ

今回のブログでは筆者がマンションを探す際に軸としていた項目や、具体的にどのように中古マンションを探したのかをご紹介しました。
次回のブログではウェブ上に目当てのマンションが登場してからどのような時系列で行動を起こし、買い付け申込書の提出までの手続きを進めていったのかを紹介したていますので、こちらも併せて読んでください!

関連記事

筆者が経験した中古マンションの購入体験記をブログにしました。今回は目当ての物件がウェブサイトに登場してからどのように物件の内見から買い付け申込書の提出に至ったのかを紹介します。筆者の中古マンション購入記の第2弾です。前回は中[…]