中古マンション購入体験記 住宅ローンの選択と審査のスケジュール

住宅ローンの購入にあたって切っても切れない関係の住宅ローン
住宅ローンについて筆者がどのように考えたのかとそのスケジュールを公開します。

中古マンション購入記の第3弾です。
第1弾で中古マンションの検索方法、第2弾で内見から買い付け申込書の提出までで、今回は住宅ローンです。

筆者は住宅ローンについて以下の方針で考えていましたので、属性が同じ方には特に参考になるのではないでしょうか。

  • 筆者と妻でペアローン
  • 金利は固定
  • 可能な限り、頭金や住宅ローンに関する初期費用は少なくしたい

筆者が作業をしているとき中古マンションの場合、どのようなスケジュールで住宅ローンの融資実行ができるのかをまとめたページが見当たらず不安に思ったので、筆者の実際のスケジュールについてもまとめているので、同じ境遇の方に少しでも参考になれば幸いです!

住宅ローンにおけるペアローン

共働き家庭の場合、単独でローンを組む方法に加えて、ペアローンや収入合算方式も選択肢に入っていると思います。
簡単にそれぞれ振り返ると、ペアローンは夫婦それぞれで金銭消費貸借契約(以下「住宅ローン契約」と呼びます)を締結するのに対して、収入合算方式は住宅ローン契約は1本で夫婦それぞれが連帯債務を負って返済することになります(借入者はいずれか一方のみです)。

ペアローンのメリット

筆者が考えるペアローンのメリットは以下の2つです。

  • 住宅ローン減税を夫婦それぞれで享受できる
  • 夫婦でそれぞれ好きな金利タイプ、返済期間を選択できる。ちなみに、夫婦別々の金融機関と契約することはできないので、夫婦で同じ金融機関を選択する必要があります。

筆者的にはやはり住宅ローン減税が2本使えるというのが大きかったです。
中古マンションでも一人最大200万円使えますし、二人だと400万円です。これは捨てがたく、住宅ローンをダブルでとるためにペアローンを選択しました。

ペアローンのデメリット

他方でデメリットは以下の点です。

  • 手続きが面倒(書類がそれぞれ必要、契約締結に2人の同席が必要)
  • 諸費用が2倍かかる
  • 夫婦どちらかが死亡しても片方の住宅ローンしかゼロにならない
  • フラット35を使えない

ペアローンはいいことだけでなく、当然デメリットもあります。
書類の整理も単独ローンと比較すると2倍かかります。審査に出す金融機関が少なければよいのですが、これが多いとなおさら大変です。
筆者の場合は筆者が妻の分も書類を整理し金融機関に提出することになったため、死ぬほど面倒でした。
さらに、契約の締結や融資の実行時には夫婦そろって面談・同席が必要ですので、お互いの日程をすり合わせるのもかなり手間でした。

3つ目の夫婦どちらかに何かがあった場合ですが、これはやむを得ないかと思いました。
ちなみに、SMBCさんにはクロスサポートという商品があり、これに申し込むと、夫婦どちらかに何かがあった場合、住宅ローンのすべてがゼロになります(リンクはこちら
金利上乗せ0.18%とのことですが、これはありかなとは思いました。

4つ目は筆者も知らなかったのですが、フラット35はペアローンには対応していません。

住宅ローンの金利は変動金利か固定金利か

これは議論するのも無駄なくらい答えがない論点ですので、触れません。
筆者は固定金利派でしたので、固定金利が安い金融機関を探しました。

固定金利派におススメしたい金融機関

2021年11月現在、固定金利で住宅ローンを検討している方にお勧めしたい金融機関は新生銀行と三井住友信託銀行の2行です。

新生銀行にはステップダウン金利という制度があり、金利が当初金利から徐々に下がっていくというタイプの金利になります(リンクはこちら)。
具体的には2021年11月時点で30年ローンを選択した場合、当初の10年は1.3%で、以後は5年ごとに0.13%ずつ下がっていき、26-30年は0.78%まで金利が低下していきます。
当初の1.3%でも都銀と比べると低めの金利ですが、そこからさらに下がっていきます。
さらに、ステップダウン金利は保証料はゼロ円で、事務取扱手数料が165,000円かかるのみと、初期費用を抑えられる点でも非常に優秀です。
また、新生銀行は仮審査なしの一発本審査なので、手続きが楽というメリットもあります。

三井住友信託銀行は融資手数料前払い(借入金額の2.2%を初期費用として支払い)する場合、30年固定は1.0%です(2021年11月の金利)。
さらにここから「家計応援プラン」ということで、投信の自動購入プランやNISA口座などを申し込んだ場合、最大で0.03%の引き下げが可能です。
投信の自動購入は面倒だしやるつもりはないという人向けの裏技ですが、実はこのプラン、住宅ローンを申し込む段階で申し込めば引き下げが適用される仕組みとなっており、極端な話融資が実行された後に解約しても金利は引き下げられたまま継続するとのことです(実際には銀行担当者に確認ください)。
さらにペアローンの場合、夫婦のどちらか片方が申し込めば相方も金利引き下げの対象になるそうなので、三井住友信託銀行で住宅ローンを検討している人は是非家計応援プランも併せて検討すべきです。

ここまで、筆者の住宅ローンに関する見解を記載しました。
ここからは実際に住宅ローンに関する手続きがどのようなスケジュールで進んでいったのかを実際の日付をもとに振り返ってみたいと思います。

中古マンション購入における住宅ローンのスケジュール

まずは事前審査(仮審査)の申し込みです。

内見の翌日(6/13)に不動産屋さんのオフィスに行って、事前審査のための書類を記入しました。
この時に合わせて確定申告や源泉徴収票、(妻が現在の会社の社歴が短かったため)経歴書などの提出を合わせて行いました。

前回のブログで紹介した通り、事前審査は最低限都銀2行で進めてほしいという依頼を受けたため、みずほ、SMBCの都銀2行の事前審査を行いました。不動産屋のIPADを使って年収や住所、社歴など細かい情報を入力し、必要書類は写真を撮って送るという対応を取ることになります。その他、筆者が希望していた新生銀行と三井住友信託銀行についても事前審査の手続きをしました。
ここで、このマンション購入の中での最大の失敗が本命の新生銀行、三井住友信託銀行のローン手続きを自分たちだけで先にやったことです。

都銀2行は不動産屋のアプリで手続きを進めたため、必要情報はIPADを使って1度の入力で済みましたし、必要資料の提出もアプリで一括して対応できました。
他方で、新生銀行等は自分たちでウェブに記載し、必要資料も別途自分たちだけで対応することとになり、作業の重複が発生してしまいました。
特に妻の分も筆者が入力したため、2行x2人の計4回入力するのはうんざりでした。

手間が多くなってしまったというだけの失敗ですので、大したダメージではないですが、山のような量の対応が要求される住宅ローンの対応はできるだけまとめた方がよいので、皆さんも手続きをする際にはできるだけ手続きを一括化できないのかを不動産屋に確認することをお勧めします。

この段階で不動産屋さんは我々の年収や経歴を初めて知ることになります。
彼らもプロなので、年収等を見ればある程度住宅ローンが受かるor受からないの判断はできると思います。
我々のローン金額は世帯年収の4倍程度でしたし、不動産屋さんからも特別な事情がない限りまず大丈夫と言われました。
不動産屋さんとしてもどこの馬の骨かわからなかった我々で話を進めてもよいと感じたのはこの時が最初だと思います。

翌日、翌々日には事前審査をした都銀2行から簡単な質問や追加提出資料があり、木曜日(6/17)には2行とも不動産屋経由で事前審査が通ったとの連絡がありました。
事前審査が通ったということで、無事不動産の売買契約の締結に進むことができました。
売買契約の締結以降の話については別ブログにまとめる予定ですので、そちらを参照ください。

新生銀行、まさかの団信で住宅ローン落選

新生銀行は6/15ごろに書類が到達し、書類を集めたうえで審査に進みました。
上述の通り、新生は事前審査なしの本審査ということですので、最初からきちんと書類を集めたうえでの対応となります。
そして、まさかの結果でしたが、6/22に新生銀行は団信判定で引っかかり、融資できないという書類が送られてきました。筆者は健康診断で尿検査でD判定を食らっていて、再検査をしたという状況でした。
医者からは別に現時点では数値が悪いだけで病気ではないし、住宅ローンの審査も大丈夫だと思うよと言われていたので住宅ローンで落ちるとは夢にも思ってなかったです。
特に筆者は新生銀行を15年近くメインバンクとして使ってきてましたし、なんでやねんという感じでした。
さらに、お断りについても紙切れ一枚送ってくるだけで電話等で健康診断の状況を説明させてもらえるわけではなく、かなり冷たい対応という印象でした。
直後は銀行口座変えてやると意気込んでいましたが、結局めんどくさくなり、今のところ変更していません笑

住宅ローン特約のための手続き

新生銀行に落ちたことで筆者はかなり焦り始めました。

詳細は売買契約締結のブログを参照してもらいたいのですが、筆者の場合、住宅ローン特約の適用を得るためにはSMBCとみずほに本申し込みをする必要がありました。
筆者の計画では、本審査一発の早いタイミングで結論が出る新生銀行で承認を取り、確実に貸してくれるところを確保したうえで、三井住友信託銀行は受かればいいかぐらいに考えていたのですが、新生銀行に落ちたとなると三井住友信託銀行にも落ちるかもしれないと思い始めました。

新生銀行にも三井住友信託銀行にも落ちただけでは住宅ローン特約の適用はなく、かなりまずいことになります。

ここまで住宅ローンの手続きでかなり疲弊していた筆者はSMBCとみずほの本申し込みはやらない前提で考えていましたが、新生銀行に落ちたいま、そんなことも言ってられないため、泣く泣くSMBCとみずほにも本申し込みをすることになりました。

ちなみにSMBCは融資の承認を得ることができました。みずほは結果がでるまえに三井住友信託銀行から承認が下りたので、途中で審査をキャンセルしたので、どういう結果だったかはわかりません。

三井住友信託銀行の住宅ローン

三井住友信託銀行についても当初は感じが悪かったです。
ウェブで事前審査の申請をしたのち、必要資料の提出リストが送られてきて、それの対応をしたところ、担当者から電話がかかってきて、「おそらく満額の融資は厳しそうですけど、それでもいいですか?」と聞かれました。
以前に今回のマンションよりも数千万円高いマンションの事前審査を三井住友信託銀行で通していたので、こちらもなんでやねんという感じでしたが、こちらは結局後日満額OKの連絡が来ました笑

時系列で振り返ってみます。

ウェブ上で事前審査の申し込みを行ったのは6/12の夜です。
その後、必要資料の提出リストが送られてきてそれに対応し、事前審査の結果が出たのは6/24でしたので、事前審査の期間は約2週間です。
当初もらった説明資料では事前審査は2-3週間という期日が記載されていましたが、その中では早めに対応いただきました。
必要資料の提出に際してはほぼ最短で対応しています。三井住友信託銀行は必要資料はすべて紙で提出が求められました。他方は比較的PDFや写メで対応可能だったのに比べるとなかなか手間も時間もかかりました。

仮審査の合格後は本審査にあたっての必要資料リストと申込書の記入が求められました。
それと同時に申し込みに当たっては一度店舗に来て面談させてほしいということも言われました。面談では本審査の資料の確認や、住宅ローンの概要を説明してもらったり、保険の見直しも検討しては?と説明を受けました。
面談自体は6/29です。ペアローンの場合は原則二人で来店してほしいとのことでしたが、妻の日程がなかなか合わなかったこともあり、筆者一人で行きました。

本審査の期間はだいたい2週間くらいとのことでしたが、実際には約1週間後の7/7に満額でOKとの連絡が来ました。
新生銀行に落ちた理由が健康上の理由だったことから団信だけでも早めに回答を欲しいということは担当者に伝えました。
なお、団信は銀行側ではなく、保険会社側が判断する項目になります。
余談ですが、団信のチェック(健康状態のチェック)は仮審査段階ではノーチェックのため、本審査に進んだ段階で承認が下りず焦る方は結構いると思います。
もし健康上の不安がある方は仮審査の段階で自己申告しておいた方が後々困らない気がします。

次は住宅ローン契約の締結で、これは7/19に設定しました。
本審査の結果の連絡から(確か)7営業日後以降ならいつでもいいよと言われており、妻と日程を調整しこの日にしました。
いつでもよかったのですが、後ろ倒しにして不測の事態が起こった場合に崩壊しないよう、できるだけ早め早めに日程を決めていきたいと考えていました。
特にコロナが流行っていた状況でしたので、万が一感染した場合のことを考えて、できるだけ早めの日程としました。

融資の実行は8/6です。
これは当初より、売主と売買契約を締結する際に決めていた日程になります。
売買契約締結後に融資の実行日を変更するか?と不動産屋に聞かれました。
筆者としてはもう少し後ろの方が管理費の負担が少なくて済むため望ましかったのですが、売主は早めに手放したいでしょうから、当初の予定通りの日取りとしました。

まとめ

三井住友信託銀行に関する住宅ローンに関するスケジュールをまとめると以下の通りです。

  • 仮審査申し込み(インターネット):6/12
  • 必要書類の提出:6/15
  • 事前審査の結果通知:6/24
  • 担当者との面談:6/29
  • 審査終了:7/7
  • 住宅ローン契約締結:7/19
  • 融資実行:8/6

ざっくり、申し込みから契約締結まで約ひと月、融資実行までさらにもうひと月という形です。
金融機関によってはもう少し短い期間での対応も可能かもしれませんが、三井住友信託銀行に関していうと筆者の体感だとこれ以上の前倒しは厳しいと感じました。

物件の売買契約を締結する際には住宅ローン契約をいついつまでに締結することという条件をつけざるをえないのですが、それに間に合わないのではないかとヒヤヒヤものでした。
中古マンションを購入するにあたって一番神経を使ったのは間違いなくローンでしたし、もう2度とやりたくないと思うのも住宅ローンでした笑